IBH-Liquidationsbeschlüsse am Fließband und so geht es weiter!

Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse mit Vorsicht zu genießen!

„IBH-Informationsschreiben“ und Umlaufbeschlüsse mit vielen Fragezeichen!

Nach den außerordentlichen IBH-Gesellschafterversammlungen am Fließband mit Liquidationsbeschlüssen erhalten viele IBH-Gesellschafter weitere Informationsschreiben von der IBH-Fondsverwaltung bzw. der aif invest GmbH von IBH-Geschäftsführer Martin S. Worum geht es dabei? Schauen wir uns die Sache etwas genauer an! Zuerst wird den IBH-Gesellschaftern nur mitgeteilt, dass die aif invest GmbH als Liquidator der Fondsgesellschaft bestellt worden ist. Ein Protokoll der außerordentlichen Gesellschafterversammlungen wird für den nächsten Wochen in Aussicht gestellt. So weit, so enttäuschend!

IBH-Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse (Forderungen und Verbindlichkeiten)!

Hier wird kursorisch nur ein Überblick über Forderungen und Verbindlichkeiten gegeben, die mit dem dubiosen Darlehenskarussell bei den IBH-Fonds verbunden ist. Hier sind nach den Aussagen von Martin S. über die Jahre rund 20 Millionen Euro an Darlehen zwischen den IBH-Fonds ausgereicht worden, wovon der Verbleib von 3 Millionen Euro noch ungeklärt ist. Ein erheblicherUnsicherheitsfaktor sind die noch ausstehenden Zinsen. Muss gezahlt werden und in welcher Höhe? Auch hier sind unkalkulierbare Risiken für die IBH-Gesellschafter vorhanden! Diese Daten liefern also nur wenig Aufschluss über die wirtschaftliche Situation der IBH-Fonds. Insoweit muss auch hier auf die Protokolle der Gesellschafterversammlungen weiter gewartet werden. Wie lange, wird sich noch zeigen!

IBH-Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse (weitere Vorgehensweise)!

Weiter wird in dem Informationsschreiben auf die weitere Vorgehensweise im Rahmen der Fondsliquidation eingegangen. Hier werden mögliche Probleme bei der Verwertung der Fondsimmobilien aufgezeigt, die man im Vorwege vermeiden möchte. Worum geht es dabei genau? Bei dem Verkauf der Immobilien ist die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich. Im konkreten Fall handelt es sich dabei um die sog. Gründungsgesellschafter der IBH-Fonds, die sich in den meisten Fällen aus der IBH Immobilienfonds Geschäftsführungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, der CT-Treuhand-Steuerberatungsgesellschaft mbH und einer Person aus dem Initiatorenkreis zusammensetzen. Hier wird nun eine „Blockadehaltung“ der Gründungsgesellschafter befürchtet, die man im Vorwege vermeiden möchte. Dazu werden zwei Handlungsalternativen angeboten: Die KG-Gründung und die Erteilung von Vollmachten für die Liquidatoren. Was ist darunter zu verstehen?

IBH-Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse (1. Handlungsalternative: KG-Gründung)!

Zuerst wird das Modell einer Gründung einer Kommanditgesellschaft (KG) angeboten, bei der als persönlich haftende Gesellschafterin die IBH Immobilienfonds Geschäftsführungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH fungieren und die zu liquidierende Fondsgesellschaft die Rolle einer beschränkt haftenden Gesellschafterin (Kommanditistin) übernehmen soll. Nachdem man diese Gesellschaft gegründet hätte, solle die Fondsgesellschaft unentgeltlich das Fondsvermögen auf die Kommanditgesellschaft übertragen. Im Zuge der Übertragung des Fondsvermögens würde man dann auch feststellen, ob die Gründungsgesellschafter bereit wären, ihre Zustimmung zur Veräußerung des Fondsvermögens zu erteilen. Ganz schön kompliziert oder? Da sind ganz schön viele Schritte erforderlich, um zu erfahren, ob die Gründungsgesellschafter den Verkauf der Fondsimmobilien blockieren könnten. Weitere Fragen, wie das nicht unerhebliche Insolvenzrisiko bei der Komplementärin, den Anfall von Grunderwerbssteuern und auch die nur teilweise Übertragung bei mehreren Fondsimmobilien sind vollkommen ungeklärt. Und dies ist nur eine kleine Andeutung von Problemen, die mit dieser Handlungsalternative verbunden wären. Also großes Risiko, kleiner Ertrag! Mithin sollte man die 1. Handlungsalternative als IBH-Gesellschafter ablehnen!

IBH-Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse (2. Handlungsalternative: Vollmacht)!

Die wesentlich einfachere Alternative ist die Erteilung von notariellen Vollmachten für die Liquidatoren. Auch hier ist wieder die Zustimmung der Gründungsgesellschafter bei der Veräußerung der Fondsimmobilien erforderlich. Diese kann dann quasi vorab schon eingeholt werden und auf diesem Wege wird sich herausstellen, ob die Gründungsgesellschafter ihre Zustimmung erteilen bzw. welche Schritte erforderlich sind, um die Zustimmung auch notfalls zu erzwingen. Auch wenn nicht ganz klar ist, ob dies tatsächlich erforderlich ist, ist diese Handlungsalternative auch mit vielen Unsicherheitsfaktoren für die IBH-Gesellschafter verbunden. Finden Sie das problematisch, so stimmen Sie mit Nein oder Enthaltung!

IBH-Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse (Fondsmanagementvertrag 1)!

Zu guter Letzt wird den IBH-Gesellschaftern noch die Genehmigung eines Fondsmanagementvertrages vorgelegt. Hier wird es jetzt kompliziert und bedarf besonderer Aufmerksamkeit. Versuchen wir Licht ins Dunkel zu bringen. Durch die IBH Immobilienfonds Geschäftsführungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH wurde bereits vor einigen Monaten im eigenen Namen ein Registrierungsantrag als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß § 44 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gestellt. Wofür das denn? Grundsätzlich muss man wissen, dass sog. „Altfonds“, von einem vollständigen Bestandsschutz profitieren und nicht den Vorschriften des KAGB unterliegen. Lediglich wenn neue Anlagen (z.B. auch Darlehen) getätigt werden, muss die BaFin darüber informiert werden. Durch die BaFin wird dann entschieden, wie hier weiter verfahren werden muss. Hier ergeht dann ein Bescheid, der den IBH-Gesellschaftern zu Kenntnis gegeben werden kann, mit der Maßgabe von weiteren Handlungsmöglichkeiten. Wie wird das Darlehenskarussell von der BaFin beurteilt? Hierzu gibt es leider noch keine abschließenden Informationen.

IBH-Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse (Fondsmanagementvertrag 2)!

Schauen wir kurz weiter auf den Fondsmanagementvertrag. Wir erfahren nicht, wie weit der sog. Registrierungsantrag nach § 44 KAGB für die IBH Immobilienfonds Geschäftsführungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH gediehen ist, der bereits vor einigen Monaten bei der BaFin gestellt worden sein soll. Aus § 22 KAGB wissen wir allerdings, dass die BaFin innerhalb von drei Monaten nach Einreichung eines vollständigen Antrages über die Erlaubnis entscheiden muss. Was ist da los? Aber es geht noch komplizierter! Jetzt wird auch noch die aif invest ins Spiel gebracht. Allerdings nicht nur die aif invest GmbH, sondern auch eine aif invest S. à r. l. aus Luxemburg. Auch diese soll als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungieren, befindet sich allerdings auch noch in einem Prozess der Erlaubniserteilung durch die Commission des Surveillance du Secteur Financier (CSSF). Geht es noch komplizierter? Hat Martin S. auf den außerordentlichen Gesellschafterversammlungen nicht immer wieder betont, es ginge um eine schnelle Liquidation mit geringen Verwaltungskosten? Und was lesen wir in Punkt 6. (Vergütung / Auslagenerstattung)? Stolze 2,69 % jährliches fixes Entgelt aus der Summe von Forderungen und Verbindlichkeiten oder dem Verkehrswert der gehaltenen Immobilien! Auch wenn ihre Millionen durch das jahrelange Missmanagement geschmolzen sind, doch ein erheblicher Betrag! Machen Sie sich ihr eigenes Bild und entscheiden Sie selbst, ob sie einem solchen Fondsmanagementvertrag rückwirkend ab 01.01.2017 genehmigen wollen! Wir raten ab!

IBH-Gesellschafterinformationen und Umlaufbeschlüsse (Zusammenfassung)!

Sie sind immer noch skeptisch und wissen nicht wie Sie abstimmen sollen? Dann noch einmal die Beschlusspunkte im Schnelldurchlauf! 1. Beschluss: Weitere Vorgehensweise im Rahmen der Fondsliquidation – Variante KG-Gründung. Hohes Risiko für IBH-Gesellschafter! Ablehnung empfohlen!2. Beschluss: Weitere Vorgehensweise im Rahmen der Fondsliquidation – notarielle Vollmacht für die Liquidatoren. Noch nachvollziehbar, aber mit Unsicherheitsfaktoren! Enthaltung oder Nein empfohlen!3. Beschluss: Genehmigung des Fondsmanagementvertrages. Viel zu kompliziert und kostentreibend! Ablehnung empfohlen! Und was sagt und macht die FD Treuhandgesellschaft mbH? Ihr Geschäftsführer hat sich auf den außerordentlichen Gesellschafterversammlungen immer als Kontrolleur vorgestellt. „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“, war der Leitspruch! Mal schauen, wie die FD Treuhandgesellschaft mbH als Co-Liquidator ihre Kontrollpflichten wahrnimmt und abstimmt. Machen Sie sich ihr eigenes Bild!

Und was können IBH-Anleger jetzt tun?

Auch wenn Schadenersatzansprüche gegen Anlageberater und Vermittler 10 Jahre nach Fondsbeitritt verjähren, haben die Anleger weiter ihre Gesellschafterrechte und können diese auch ausüben. So kann die Möglichkeit bestehen, aus wichtigem Grund die Gesellschaftsbeteiligung zu beenden. Sobald man kein Fondsgesellschafter bzw. GbR-Gesellschafter mehr ist, besteht auch keine Zahlungsverpflichtung mehr und der Alptraum kann ein Ende haben. Wenn Anleger bereits aus der Gesellschaft durch Anteilsübertragung ausgeschieden sind, steht ihnen kein Stimmrecht mehr zu.

PS: Um Rechtssicherheit zu erhalten, bieten wir Ihnen an, eine Ersteinschätzung Ihres Falles vornehmen zu lassen. Diese Ersteinschätzung ist, in Erfüllung unserer satzungsgemäßen Aufgaben, kostenlos. Sie erfahren, ob Sie Erfolgsaussichten haben und wenn ja, welche Kosten Ihnen gerichtlich bzw. außergerichtlich entstehen würden. Wenn Sie an der Ersteinschätzung Interesse haben, füllen Sie bitte den Fragebogen aus. Sie erhalten damit eine Entscheidungsgrundlage!