Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten

Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung erworben? Sie wollen damit Steuern sparen? Später soll die Wohnung wieder verkauft werden? Sie sollen sich um nichts kümmern müssen? Alles soll für Sie erledigt werden?
 

Wenn Sie die meisten dieser Fragen mit ja beantwortet haben, müssen wir Sie ein wenig aus Ihren Träumen reißen. Sie sind Wohnungseigentümer geworden! Und damit verbunden sind eine ganze Menge Rechte, aber noch mehr Pflichten! Und wer als Wohnungseigentümer gegen diese Pflichten verstößt, der haftet persönlich mit Allem was er hat. Er trägt ein Risiko!


Leider haben wir immer wieder feststellen müssen, dass in den Gesprächen der Anlagerater in Zusammenhang mit dem Wohnungskauf das Thema Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht völlig ausgeblendet ist. Worte wie Wohnungseigentümergemeinschaft, Wohnungseigentumsverwalter, Mietverwalter und Vermietung der Wohnung sind nicht im Wortschatz der Anlageberater enthalten. Risiken werden tot geschwiegen.

Der WEG-Verwalter / Diener der WEG

Dabei übernehmen Sie eine Menge Rechte und vor allen Dingen Pflichten, die Sie kennen und abschätzen müssen, wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben. Zunächst sollte jedem Wohnungseigentümer bewusst sein, dass er zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wählt mehrheitlich einen sogenannten Wohnungseigentumsverwalter. Der Wohnungseigentumsverwalter ist also der "Diener" oder vielleicht etwas moderner gesagt, der Beauftragte der Wohnungseigentümer. Er hat das zu tun, was die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihm verlangt. Und nicht umgekehrt! Oft verhalten sich allerdings Wohnungseigentumsverwalter so, als seien sie der Boss und nicht der "Diener". Sie nutzen die Unwissenheit ihrer Auftraggeber schamlos aus.

Der Eigentümer zahlt alles

Wichtigste Pflicht des Wohnungseigentümers ist die Bezahlung der Kosten des gesamten Hauses. Jedes Immobilienobjekt verschlingt jeden Monat eine Menge Geld. Das fängt an mit den Kosten des Verwalters, geht über Strom, Wasser, Müllabfuhr, Schneebeseitigung, Hausmeister und vieles andere mehr. Diese stattliche Summe müssen die Wohnungseigentümer bezahlen. Der gesamte Jahresbetrag wird zusammengerechnet, durch zwölf Monate geteilt und dann noch mal anteilig den einzelnen Eigentümern auferlegt. Jeder Wohnungseigentümer bezahlt also jeden Monat seinen Anteil an den Gesamtkosten. Diese Bezahlung heißt Wohngeld (in machen Regionen Deutschlands nennt man es auch Hausgeld).

Als wichtige Position ist noch die Instandhaltung und Instandsetzung zu erwähnen. Wenn Schäden am Dach oder an der Heizung entstehen, müssen diese Schäden auf Kosten der Wohnungseigentümer beseitigt werden. Wenn keine Rücklagen gebildet sind, muss die Wohnungseigentümerversammlung Sonderumlagen einfordern. Das kann sehr teuer werden.

Ich kann nicht zahlen, gilt nicht

Was ist, wenn ein Wohnungseigentümer sein Wohngeld nicht bezahlt? Häufig genug gerät der Wohnungseigentümer durch die hohen Belastungen, die der Erwerb der Eigentumswohnung mit sich bringt, in finanzielle Nöte. Besonders schwierig wird es dann, wenn der Mieter seine Wohnung nicht bezahlt oder die Wohnung nicht vermietet ist. Unabhängig davon muss nämlich das Wohngeld in jedem Falle von ihm bezahlt werden. Was passiert wenn er es nicht kann? Er kann bis zur eidesstattlichen Versicherung gedrängt werden. Aber wer nichts hat, der kann auch nichts bezahlen. Einem nackten Mann kann man bekanntlich nicht in die Tasche greifen und einem Wohnungseigentümer auch nicht.

Einer für alle / persönliche Haftung

Was bedeutet das für die anderen Wohnungseigentümer? Die anderen Wohnungseigentümer müssen dann für die Kosten des ausgefallenen Eigentümers einstehen. Wenn also theoretisch die Hälfte der Eigentümer nicht mehr zahlungsfähig wären, müsste die andere Hälfte doppelt soviel bezahlen. Und wenn dann wieder welche ausfallen, das dreifache, bis theoretisch am Ende nur noch einer übrig bleibt. Die Juristen nennen das gesamtschuldnerische Haftung. Brandgefährlich! Wird in den Kaufgesprächen mit dem Anlageberater in allen uns bekannten Fällen nicht mit einem Wort erwähnt!

Viele Wohnungseigentümer werden sich jetzt erschrocken fragen, ob sie denn Wohngeld bezahlen? Sie überweisen doch nichts auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft? Vermutlich wird in diesen Fällen die Bezahlung des Wohngeldes mit der eingehenden Miete verrechnet. Um das zu erklären, müssen wir ein wenig weiter ausholen und deswegen findet der Leser die Erklärung dazu unter der Überschrift "Vermietung der Wohnung".

Wohnungseigentumsversammlung

Wenn man schon in der vollen Haftung ist, dann sollte man sich auch selber kümmern. Oder drücken Sie auch im täglichen Leben Ihr Portemonnaie einem Fremden in die Hand und sagen: "Du kannst damit machen, was Du willst"?

Die so häufig gemachte Aussage der Anlageberater, dass man sich um nichts zu kümmern brauche, ist gefährlich und falsch. Es geht um Ihr Geld! Grundsätzlich kann jeder Eigentümer jeder Zeit über alle Belange des Wohnungseigentums Auskunft von dem Verwalter verlangen. Der Verwalter ist jedem einzelnen Eigentümer zur Auskunft verpflichtet.

Einmal im Jahr findet eine Wohnungseigentümerversammlung statt, zu der alle Eigentümer eingeladen werden müssen. Eine strenge formelle Voraussetzung, sonst sind alle bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gemachten Beschlüsse nichtig.

 
Keine Vertretung durch WEG-Verwalter

Grundsätzlich sollte jeder Wohnungseigentümer an dieser Wohnungseigentümerversammlung selbst teilnehmen. Wenn er nicht persönlich teilnehmen kann, sollte er sich vertreten lassen. Der WEG-Verwalter allerdings sollte niemals mit der Vertretung beauftragt werden. Der WEG-Verwalter ist derjenige, der durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kontrolliert werden soll. Der WEG-Verwalter soll sich nicht selbst kontrollieren. Er darf nicht Richter in eigener Sache sein. Gegen diesen Grundsatz wird aus Unkenntnis und Bequemlichkeit viel zu häufig verstoßen.

WEG-Verwalter im Lager des Verkäufers

Der WEG-Verwalter ist regelmäßig von dem Verkäufer eingesetzt worden. Der Verkäufer bzw. Initiator wird immer bestrebt sein, seinen eigenen oder von ihm abhängigen Verwalter einzusetzen, damit er die ersten drei bis fünf Jahre die Käufer seines Immobilienobjektes unter Kontrolle hat. Ein so eingesetzter Verwalter weiß, dass er von den ahnungslosen Käufern der Wohnung nichts Böses zu erwarten hat. Sie sind Schäfchen, die sich selber auf die Schlachtbank legen.

Der Verkäufer/Initiator hat ein Interesse daran, dass etwaige Baumängel und oder andere Probleme am Objekt nicht auffallen. Die ahnungslosen Käufer sollen in ihrer Ruhe nicht gestört werden. Sie sollen sich um nichts kümmern. Je mehr Zeit zwischen dem Verkauf und einer etwaigen bösen Erkenntnis des Käufers der Eigentumswohnung liegt, umso besser für den Verkäufer. Deshalb der generelle Grundsatz, traue nicht dem Verwalter! Obwohl Du ihn bezahlst und er von Dir lebt steht er oft im Lager des Verkäufers.


Vertretung in der WEG-Versammlung

Deshalb noch einmal der dringende Rat: Selbst zu WEG-Versammlungen gehen oder sich von einem Kundigen ich vertreten lassen. Auch hier versuchen viele Verkäufer/Initiatoren die Vertretungsregelung der Teilungserklärung eng auszulegen. Sie wollen nicht, das kundige Dritte oder Rechtsanwälte an den Versammlungen teilnehmen. Die stiften nur Unruhe und wiegeln die Schäfchen auf. Deswegen ist oft nur die Vertretung durch den Ehepartner oder einen anderen Wohnungseigentümer zulässig. Wir raten dazu, dass sich die Wohnungseigentümer im Vorfeld einer WEG-Versammlung auf eine gemeinsamen Linie untereinander verständigen (ohne Beisein des Verwalters).

Beschlussfassung in der WEG-Versammlung

Was wird in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen? In der Wohnungseigentümerversammlung geht es im wesentlichen ums Geld. Der WEG-Verwalter macht die Abrechnung für das abgelaufene Jahr. Er legt den Wirtschaftsplan des laufenden und des kommenden Jahres vor. Hier ist darauf zu achten, dass alle entstehenden Kosten dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden können. Wichtig! Nicht in der Abrechnung dürfen erscheinen: Kosten, die den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden, also die nicht Kosten der Gemeinschaft sind. Dieses ist manchmal schwierig zu unterscheiden. Ein Blick in die Teilungserklärung hilft hier. Die Abrechnung und die Wirtschaftspläne werden dann beschlossen. Sie sind damit für alle Eigentümer gültig. Auf der Grundlage dieser Beschlüsse hat der Verwalter das monatliche Wohngeld einzufordern.

Wenn er seine Sache gut gemacht hat, sollte man den Verwalter entlasten, wenn es ein Fehlverhalten gibt, dann sollte man keine Entlastung beschliessen. Mit der Entlastung ist nämlich auch die Haftung für den Verwalter aufgehoben.

 

Jeder Eigentümer sollte darauf achten, dass einmal jährlich die WEG-Versammlung stattfindet. So sieht es das Gesetz vor. Die Wohnungsabrechnung ist gleichzeitig auch die Grundlage für die Abrechnung der Nebenkosten aus den individuellen Mietverhältnissen der Mieter im Hause.

Vermietung der Wohnung / Abgrenzung WEG

Mit dieser Abrechnung der Nebenkosten der Mieter haben wir die einzige Schnittstelle zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, dem Wohnungseigentümer und der Vermietung der Wohnung. Die Stellung als Wohnungseigentümer und Vermieter muss strikt unterschieden werden! Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich eine doppelte Identität. Er ist Wohnungseigentümer. Und er ist Vermieter. Er wird ein Interesse daran haben, dass seine Wohnung vermietet wird. Theoretisch kann er die Wohnung selbst vermieten und sich um alle Dinge kümmern, die das Mietverhältnis zwischen ihm als Vermieter und einem Mieter betreffen.

Der Mietverwalter

Aber er hat ja von dem Anlageberater gehört: "Du brauchst Dich um nichts zu kümmern". Das soll bedeuten, dass ihm die Vermietung der Wohnung abgenommen wird. Es wird also ein Mietverwalter eingesetzt, der natürlich wieder seine monatliche Gebühr bekommt. Regelmäßig ist der Mietverwalter auch personenidentisch mit dem WEG Verwalter. Das darf aber nicht dazu führen, dass die Mietverwaltung und die WEG Verwaltung verwechselt oder vermischt werden. Auch der WEG Verwalter ist strikt angehalten, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Konten der Vermietung getrennt zu halten.

Weil aber der Mietverwalter die Miete einnimmt (linke Tasche), wird er aus den Bruttomieteinnahmen das Wohngeld für den Vermieter/Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt (rechte Tasche). Das funktioniert aber nur dann, wenn die Wohnung vermietet ist. Wenn die Wohnung nicht vermietet ist oder auch keine sogenannte Mietgarantie gewährt wird, muss der Eigentümer das Wohngeld aus der eigenen Tasche bezahlen. Monat für Monat.


Keine Miete, trotzdem muss Wohngeld bezahlt werden

Die wichtige Botschaft lautet also Wohnungseigentum und Vermietung haben nichts miteinander zu tun. Der Wohnungseigentümer muss die Kosten des Hauses in der Form des Wohngeldes bezahlen. Er ist Vermieter der Wohnung und bekommt deshalb die Miete von dem Mieter. Hat er keinen Mieter, muss er trotzdem Wohngeld bezahlen.

Der ahnungslose Erwerber einer Wohnung ist damit zwei sehr komplexen Rechtsfeldern ausgesetzt. Dem durchaus komplizierten Wohnungseigentumsrecht aber auch dem Mietrecht. In beiden Rechtskreisen stecken erhebliche Risiken. Als Wohnungseigentümer haftet er mit allem was er hat für die gesamten Kosten des Hauses.