Sonderabschreibung §§ 7h und 7i EStG

Fallen Kapitalanleger  Eigentumswohnungen mit Sonderabschreibungen nach den §§ 7h und 7i EStG unter die Beschränkung des § 15b EStG?

Der Paragraph 15 b EStG wurde durch das Gesetz zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang mit den Steuerstundungsmodellen vom 22.12.205 eingeführt.


Die Vorschrift besagt, dass Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen nicht mehr mit den übrigen Einkünften des Steuerpflichtigen im Jahr der Verlustentstehung verrechenbar sind.


Solche Verluste können nur noch mit Gewinnen aus späteren Veranlagungszeiträumen aus dem gleichen Steuerstundungsmodell verrechnet werden.


Durch diese Verlustverrechnungsbeschränkung wird die Investition in ein Steuerstundungsmodell für den Anleger risikoreicher.

 
Stellen sich später keine positiven Einkünfte ein, bleibt er meist endgültig mit diesen Verlusten und dem Verlust seiner Einlage " ohne jegliche steuerliche Auswirkungen " belastet.

 
Ein Steuerstundungsmodell liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form von negativer Einkünfte erzielt werden sollen und die Summe der für die Anfangsphase prognostizierten Verluste mehr als 10 % des Eigenkapitals beträgt.

 
Modellhaftigkeit


Eine Modellhaftigkeit liegt vor, wenn dem Steuerpflichtigen auf Grund eines vorgefertigten Konzeptes die Möglichkeit geboten werden soll, zumindest in der Anfangsphase der Investition Verluste mit übrigen Einkünften zu verrechnen.

 
Für die Modellhaftigkeit typisch ist die Bereitstellung eins Bündels an Haupt, Zusatz-  und Nebenleistungen gegen Entgelt.


Unter § 15 EStG fallen geschlossene Immobilienfonds und sogar der Einzelerwerb einer Mietimmobilie vom Bauträger, wenn der Käufer Nebenleistungen des Bauträgers gegen Entgelt wie eine Mietgarantie oder Bürgschaft in Anspruch nimmt.


Keine modellhafte Gestaltung stellt grundsätzlich der Erwerb einer nach § 7h und § 7i abschreibungsbegünstigten Eigentumswohnung vom Bauträger zum Wecke der Vermietung dar. Es sei denn, der Bauträger erbringt neben der Sanierung/Modernisierung und dem Verkauf aber auch weitere Dienstleistungen (z.B. die Finanzierung).

Prospekt als Indiz für Modellhaftigkeit?


Für die Modellhaftigkeit spricht das Vorhandensein eines vorgefertigten Konzepts. Das Konzept wird typischerweise mittels eines Anlegerprospekts oder in vergleichbarer Form vermarktet.

 
Fest steht, dass der Prospekt ein Indiz für die Modellhaftigkeit ist. Für weiteres kommt es auf den konkreten Inhalt des jeweiligen Prospektes an. Ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Prospekts anzunehmen ist, kann nur im jeweiligen Einzelfall getroffen werden. Diese Prüfung ist durch die örtlich zuständige Finanzbehörde vorzunehmen.


Einschaltung einer Vertriebsgesellschaft

Wird zwischen Bauträger und Käufer einer Wohnung eine Vertriebsgesellschaft zwischengeschaltet, so wird eine modellhafte Gestaltung dann angenommen, wenn die Kapitalanlage - Eigentumswohnungen mit erhöhten Abschreibungen nach den §§ 7h und 7i EStG über den Kapitalanlage - Vertrieb offensiv platziert werden und nicht "konventionell" mittels Inserate etc.


Zudem ist entscheidend, ob eventuell Dienstleistungen gegen besonderes Entgelt angeboten werden.

Es ist im Einzelfall festzustellen, ob der vom Vertrieb erstellte Verkaufsprospekt zu einer Modellhaftigkeit führt.