KGAL, PropertyClass Österreich 5 – Millionenfehlbetrag und Insolvenzgefahr!

Fragwürdige Beschlüsse im Umlaufverfahren?

Was ist los beim KGAL-Fonds PropertyClass Österreich 5 (BA 199) - KELASI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG? Die KGAL-Anleger erhielten von der Fondsverwaltung ein Schreiben zur Beschlussfassung über das Geschäftsjahr 2015 und Anpassungen des Gesellschaftsvertrages.

Was soll hier beschlossen werden und warum nur im Umlaufverfahren? Untersucht man die Beschlusspunkte gründlicher, so ergeben sich diverse Fragen, die das Abstimmungsverhalten der KGAL-Anleger beeinflussen werden.

Neu geregelt werden sollen Ausschüttungen/Entnahmen aus der Objektgesellschaft an die Fondsgesellschaft unabhängig von einem Bilanzgewinn bzw. –verlust. Mit diesen Entnahmen sollen vorzugsweise die Ausgaben der Fondsgesellschaft bestritten werden. Erst im Nachgang prüft das Fondsmanagement, ob Ausschüttungen/Entnahmen an die Gesellschafter ausgezahlt werden können.

Warum muss dies geändert werden? Jetzt wird es kompliziert! Der Oberste Gerichtshof der Republik Österreich (OGH) musste sich wiederholt mit Problemen bei der Kapitalerhaltung bei der sog. kapitalistischen Personengesellschaft befassen. Hier wird insbesondere das Verbot der Einlagenrückgewähr thematisiert, was dem Gläubigerschutz dient. An die KG-Gesellschafter darf zunächst nur noch der festgestellte Bilanzgewinn ausgeschüttet werden. Offene oder versteckte Verstöße gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr sind unzulässig. Eigentlich auch für den Laien nachvollziehbar! Eine Gesellschaft erzielt Gewinne und diese werden an die Gesellschafter ausgeschüttet. So weit, so gut!

Was macht aber das Fondsmanagement? Hier soll im Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft (S&P Erdberger Lände 36-48 Immobilienentwicklungs GmbH & Co OG) im Hinblick auf die o.g. Rechtsprechung des OGH explizit geregelt werden, „dass Entnahmen – innerhalb gewisser Grenzen – auch gewinnunabhängig erfolgen können.“ Ist das wirklich rechtssicher? Ist das seriös? Was bedeutet dies für die KGAL-Anleger?

Ebenso kryptisch ist die Aufspaltung der Kapitalkonten, vorgeblich um „einen terminologischen Gleichstand zwischen der Gliederung des Eigenkapitals in der Bilanz und dem Gesellschaftsvertrag herzustellen.“ Ist das für jeden Gesellschafter nachvollziehbar und kann man dem ohne Bedenken zustimmen? Transparenz sieht anders aus!

Offenkundig ist dies nicht nur eine terminologische Frage, sondern von großer Bedeutung, denn sonst wäre keine ¾-Mehrheit der abgegebenen gültigen Stimmen bei diesen Beschlusspunkten erforderlich. Dies sollte jedem KGAL-Anleger zu denken geben, dass solch weitreichenden Beschlüsse im Umlaufverfahren beschlossen werden sollen und nicht vom KGAL-Fondsmanagement den KGAL-Anlegern in einer Präsenzversammlung genau erläutert wird.

Was passiert, wenn der Beschluss nicht zustande kommt? Hier werden dramatische Konsequenzen in Aussicht gestellt. Dies könnte dazu führen, „dass aus der Objektgesellschaft keine Entnahmen mehr getätigt werden können, bis die Gesellschaft in der Gewinnphase ist (und somit voraussichtlich erst bei Verkauf der Immobilie).“ Aber es kommt angeblich noch schlimmer: „Dies könnte dazu führen, dass die laufenden Kosten der Fondsgesellschaft nicht mehr gezahlt werden können. Im schlimmsten Fall hätte dies – trotz eines guten Mietobjekts – die Insolvenz der Fondsgesellschaft zur Folge.“

Das ist schon ein starkes Stück, was das Fondsmanagement seinen KGAL-Anlegern zumutet. Was ist das denn für ein Geschäftsmodell? Wurde auf diese Risiken im Verkaufsprospekt hingewiesen oder gibt es hier Prospektfehler, auf die die Anlageberater hätten hinweisen müssen?

Aber damit nicht genug! Im Stimmzettel findet sich unter Beschlusspunkt 02 als Beschlussgegenstand die lapidare Feststellung: „Das Jahresergebnis (Jahresfehlbetrag in Höhe von – 2.725.711,40 EUR) wird gemäß den gesellschaftsvertraglichen Regelungen den Gesellschaftern zugewiesen.“ Ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 2.725.711,40 EUR! Dazu findet sich keinerlei Erklärung in den Erläuterungen des Fondsmanagement! Was soll das? Wie kommt dieser Millionenfehlbetrag zustande, obwohl behauptet wird, es handle sich um ein gutes Mietobjekt?

Alle Fakten müssen auf den Tisch und die Fondsgeschäftsführung muss Rede und Antwort stehen! Und dies in einer Präsenzversammlung, damit die KGAL-Anleger auch die Möglichkeit haben, sich auszutauschen und ihre Geschicke in die eigenen Hände nehmen können. Hier sollte sich jeder KGAL-Anleger genau überlegen, ob er den Beschlusspunkten ruhigen Gewissens zustimmen kann oder mit Ablehnung reagiert!

Jetzt wird wieder klar: Die Immobilienfondsbeteiligung ist eine hoch spekulative Anlage mit erheblichen unternehmerischen Risiken, bei der auch mit dem Totalverlustrisiko und Insolvenz gerechnet werden muss. Für Anleger mit dem Anlageziel „Altersvorsorge“ sind geschlossene Fonds und damit auch Immobilienfonds nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs generell nicht geeignet und hätten von vornherein gar nicht empfohlen werden dürfen.

Die Anteile des Fonds wurden durch Banken vertrieben, die dafür Provisionen erhalten haben. Folgt man der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (sog. Kick-Back-Rechtsprechung) muss die Bank, wenn sie den Kunden nach den Kriterien der anleger-und objektgerechten Beratung beraten will, über Höhe ihrer Rückvergütung aufklären, die sie von der Fondsgesellschaft erhält. Der Anleger ist erst dann in der Lage, Interessenkonflikte der Bank zu erkennen.

Was können nun die Anleger des KGAL-Fonds PropertyClass Österreich 5 (BA 199) - KELASI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG tun? Die Anlageberater hatten die Pflicht, die Anleger anleger- und anlagegerecht zu beraten. Die Anlageberater hätten über das bestehende Totalverlustrisiko und die mangelnde Eignung von unternehmerischen Beteiligungen zur Altersvorsorge aufklären müssen. Vielfach wurden die Anleger nicht über die enormen Risiken aufgeklärt. Daraus könnten sich Schadensersatzansprüche ergeben. Nach Rückübertragung ihres Fondsanteils erhalten die Anleger ihre geleisteten Einzahlungen zurück. Die Anleger sollten schnell handeln und ihre Ansprüche prüfen lassen

 

PS: Um Rechtssicherheit zu erhalten, bieten wir Ihnen an, eine Ersteinschätzung Ihres Falles vornehmen zu lassen. Diese Ersteinschätzung ist, in Erfüllung unserer satzungsgemäßen Aufgaben, kostenlos. Sie erfahren, ob Sie Erfolgsaussichten haben und wenn ja, welche Kosten Ihnen gerichtlich bzw. außergerichtlich entstehen würden. Wenn Sie an der Ersteinschätzung Interesse haben, füllen Sie bitte den Fragebogen aus. Sie erhalten damit eine Entscheidungsgrundlage!