IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG

IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG (EuroSelect 12 - LondonWall) – Verletzung der LTV-Klausel! – Fondsimmobilie verkauft – Kapitalverlust für Anleger!

Die IVG Immobilien AG zählte zu den großen Immobiliengesellschaften in Europa und konzentrierte sich auf Büroimmobilien in europäischen Metropolen. Leider wurden bei diversen Großprojekten Schulden in Milliardenhöhe angehäuft. IVG-Anleger stellten sich die Frage, ob die Überschuldung der IVG Immobilien AG auch direkte Auswirkungen auf die IVG EuroSelect Fonds hat.

Durch das Emissionshaus IVG Immobilien AG wurden über die Tochtergesellschaft IVG Private Funds GmbH aus Bonn wurden diverse Immobilienfonds aufgelegt:

    IVG EuroSelect Balanced Portfolio UK GmbH & Co. KG (BalancedPortfolio UnitedKingdom), nunmehr EuroSelect Balanced Portfolio UK GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Sieben GmbH & Co. KG (EuroSelect 07 - Triple)
    IVG EuroSelect Acht GmbH & Co. KG (EuroSelect 08 - NeathousePlace), nunmehr PFM EuroSelect Acht GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Neun GmbH & Co.KG (EuroSelect 09 - RiversideHouse)
    IVG EuroSelect Zehn GmbH & Co. KG (EuroSelect 10 - Amersfoort), nunmehr PFM EuroSelect Zehn GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Elf GmbH & Co. KG (Euroselect 11 - Moorgate), nunmehr PFM EuroSelect Elf GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG (EuroSelect 12 - LondonWall), nunmehr PFM EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG (EuroSelect 14 - TheGherkin), nunmehr PFM EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Sechzehn GmbH & Co. KG (EuroSelect 16 - TheSquare), nunmehr PFM EuroSelect Sechzehn GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Siebzehn Amstelveen GmbH & Co. KG (EuroSelect 17 – Amstelveen), nunmehr PFM EuroSelect Siebzehn Amstelveen GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Zwanzig GmbH & Co. KG (EuroSelect 20 – TheNorthGate), nunmehr PFM EuroSelect Zwanzig GmbH & Co. KG
    IVG EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG (EuroSelect 21 - München), nunmehr PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG


Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurde die Gesellschaft von der Deutsche Fonds Holding AG (DFH) übernommen und viele Fonds wurden umfirmiert und das IVG in ein PFM umbenannt. Soll dies alles sein? Auch unter dem Dach der DFH sind die alten Probleme nicht beseitigt. So wird auch wieder, wie schon in der IVG EuroSelect Leistungsbilanz, über erhebliche Schwierigkeiten berichtet. So ist es bei diversen Fonds zu Ausschüttungsreduzierungen gekommen und einige Fonds mussten gar ihre Ausschüttungen ganz einstellen.

Wie sieht es bei der IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG (EuroSelect 12 - LondonWall), nunmehr firmierend PFM EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG aus?

Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG (EuroSelect 12 - LondonWall) wurde im Dezember 2006 voll platziert. Der Fonds investierte in eine Büroimmobilie in der Londoner City. Über 6000 Anleger beteiligten sich mit über 167 Millionen Euro an dem Fonds, der auch noch mit knapp 200 Millionen Euro Fremdkapital ausgestattet wurde.

Die Fondsgesellschaft IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG (EuroSelect 12 - LondonWall) hatte mit einer sog. Loan-to-Value-Klausel (LTV-Klausel) zu kämpfen. Dabei handelt es sich um das Verhältnis des ausstehenden Darlehens zum Immobilienwert. Im Kreditvertrag ist neben den Zins- und Tilgungsleistungen als Sicherheit für die Bank ein LTV von maximal 70 % vereinbart. Dies wird jährlich von der Bank überprüft. Bereits seit 2009 wird die LTV-Klausel verletzt. Bei der Verletzung der LTV-Klausel kann die Bank Sondertilgungen fordern und damit Ausschüttungen unmöglich machen. Die Fondsgesellschaft musste Sondertilgungen in Millionenhöhe leisten und der Bank regelmäßig Risikoprämien zahlen. Das Fondsmanagement konnte in der Vergangenheit mit der Bank einen Verzicht auf die Konsequenzen aus dem LTV-Bruch („Waiver“) aushandeln. Hätte die Bank das Darlehen gekündigt, wären die Anleger mit unübersehbaren Problemen konfrontiert gewesen.

Ebenso war jetzt klar, dass der Mietvertrag mit dem Hauptmieter ING im Jahre 2016 ausläuft. Die ING Bank musste Rettungsmittel in Anspruch nehmen und diverse Geschäftsfelder aufgeben. Aus diesem Grund besteht auch ein wesentlich geringer Flächenbedarf bei der ING. Wie geht es dann weiter?

Ebenso merkwürdig waren die wechselnden Wertangaben zur Fondsimmobilie. Im Jahre 2012 (31.12.2012) wurde die Immobilie noch mit 167 Millionen GBP bewertet. Bei einer neuerlichen Bewertung im Jahre 2014 (02.05.2014) kam man nur noch auf einen Wert von 131 Millionen GBP. Mithin mussten die Anleger eine Abwertung von 36 Millionen GBP in 1 ½ Jahren in Kauf nehmen.

Die Anleger wurden vom Fondsmanagement aufgefordert, den Verkauf der Immobilie zu beschließen. Die Bank wollte aus dem Kreditvertrag aussteigen und erwartete, dass das Darlehen zurückgezahlt wird.

Nunmehr wurde die Immobilie verkauft und trotz eines unerwartet hohen Verkaufserlöses verlieren die Anleger ca. 25 % ihrer Investitionen.

Dies ist wahrlich eine erschreckende Erkenntnis und sollte den Anlegern zu denken geben. Wie soll man dies bewerten?

Nunmehr wird klar: Die Immobilienfondsbeteiligung ist eine hoch spekulative Anlage mit erheblichen unternehmerischen Risiken, bei der auch mit dem Totalverlustrisiko und Insolvenz gerechnet werden muss. Für Anleger mit dem Anlageziel „Altersvorsorge“ sind geschlossene Fonds und damit auch Immobilienfonds nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs generell nicht geeignet und hätten von vornherein gar nicht empfohlen werden dürfen.

Ungewiss ist auch, ob die Anlageberater die IVG EuroSelect Fonds Anleger ordnungsgemäß über die Risiken ihrer Anlage, insbesondere die Auswirkungen der LTV-Klausel aufgeklärt haben und den Prospekt übergeben haben. Ob dies in der Vergangenheit geschehen ist, ist sehr fraglich, denn u.a. die Commerzbank sieht sich mit einer Vielzahl von Klagen von unzufriedenen IVG EuroSelectFonds Anlegern konfrontiert. Dabei wurde die Commerzbank auch schon zu Schadensersatz und Rückabwicklung der Fondsbeteiligung verurteilt. Diese Urteile können auch anderen IVG EuroSelect Fonds Anlegern helfen.

Die Anleger sollten schnell handeln und ihre Ansprüche prüfen lassen.


P.S.: Als besonderen Service bieten wir Ihnen an, eine Ersteinschätzung Ihres Falles vornehmen zu lassen. Diese Ersteinschätzung ist kostenlos. Sie erfahren, ob Sie überhaupt Erfolgsaussichten haben und wenn ja, welche Kosten Ihnen gerichtlich bzw. außergerichtlich entstehen würden. Wenn Sie an der Ersteinschätzung Interesse haben, füllen Sie den Fragebogen aus.