HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG (HL 193) – Millionenverluste bei Objektgesellschaft! – Exit möglich?

 

Durch das Emissionshaus Hannover Leasing mit Sitz in Pullach wurden diverse geschlossene Fonds mit einem Milliardenvolumen aufgelegt. Zehntausende von Anlegern investierten ihr Geld vorzugsweise in Immobilienfonds im In- und Ausland und auch Flugzeugfonds der Hannover Leasing Unternehmensgruppe.

So auch in den im Jahre 2009 platzierten Immobilienfonds HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG (HL 193), der in eine Fondsimmobilie in Luxemburg investieren sollte. Ein Bürokomplex mit dem poetischen Namen „An der Drosbach“ mit diversen Tiefgaragen- und Außenstellplätzen sollte die Anleger locken. 12, Rue Guillaume Kroll, L-1822 Luxemburg, da weht der Duft der weiten Welt und ein Investment mit solch klangvollen Mietern, wie der Europäischen Gemeinschaft und ArcelorMittal.

Über 10.000 Anleger haben sich an dem Immobilienfonds HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG (HL 193) beteiligt. Gut 450 Millionen Euro betrug die Gesamtfinanzierung, davon ca. 200 Millionen als Eigenkapital der Anleger. Die Mindestbeteiligung betrug 10.000 EUR und es sollen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sowie aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) erzielt werden. Der Fondslaufzeit soll rund 12 Jahre betragen und zum Ablauf des 31.12.2022 soll eine erste Kündigungsmöglichkeit für die Anleger bestehen.

„Und fließt mein Kapital direkt in die Fondsimmobilie in Luxemburg?“, wird sich der ein oder andere Fondsanleger gefragt haben. Schauen wir uns an, wie der geschlossene Auslandsimmobilienfonds konstruiert ist. Zuerst haben wir die Fondsgesellschaft HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG mit Sitz in Pullach. Die wiederrum beteiligt sich an der Beteiligungsgesellschaft HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. Beteiligungs KG. Aber auch diese ist nicht Eigentümerin der Fondsimmobilie. Vielmehr gibt es noch eine luxemburgische Objektgesellschaft, die Kowac Objektgesellschaft bürgerlichen Rechts S.C., die die Eigentümerin der Fondsimmobilie ist. Mithin hält die Fondsgesellschaft Gesellschaftsanteile an der Beteiligungsgesellschaft und diese wiederrum Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft. Alles klar? Mithin sind die Anleger nur mittelbar Eigentümer der Fondsimmobilie. Fraglich ist, ob damit ausreichend Einfluss auf die Geschicke der Gesellschaft genommen werden kann.

Die Fondsimmobilie sollte 2009 fertiggestellt werden, allerdings waren allerlei Widrigkeiten und Schwierigkeiten zu verzeichnen. So gab es Mängel beim Sonnenschutz und auch Wärmedämmung der Fassade wies Mängel auf, die gutachterlich beurteilt werden mussten. Streitig war auch die Anzahl der Stellplätze. So wurden diverse prospektierte Stellplätze im Nachgang nicht genehmigt, so dass Rechtsmittel eingelegt werden mussten. So werden den Fondsinitiatoren Prospektfehler vorgeworfen, die diverse Anleger genutzt und Klage auf Rückabwicklung ihrer Beteiligung an dem Fonds erhoben haben.

Der Kaufpreis der Immobilie wurde mit ca. 411.650.000 Euro angesetzt. Dies sollte dem etwa 17,36-fachen der prognostizierten Jahresmieteinnahmen entsprechen. Folgt man der Leistungsbilanz des Jahres 2011 waren tatsächlich nur 70 % vermietet. Allerdings fungierte die ABM Immobilière als Mietgarant bzw. Generalmieter. Auch hier wurde von erheblichen Mietrückständen berichtet, die sich teilweise auf einen zweistelligen Millionenbetrag summierten. Kostenträchtige Rechtsstreitigkeiten waren die Folge. Da sich der Generalmieter im Einflussbereich der Verkäufergesellschaften befand, sind Interessenkonflikte nicht auszuschließen.

Wie alle anderen Unternehmen ist auch HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG verpflichtet, einen Jahresabschluss zum Abschluss eines jeden Geschäftsjahres zu erstellen und diesen im Bundesanzeiger zu veröffentlichen. Gemäß § 264 Abs. 1 S. 4 HGB ist dieser binnen der ersten sechs Monate des nächsten Jahres zu erstellen. Leider werden die Bilanzen meist erst nach Jahresfrist veröffentlicht. Wie sollen sich die Anleger informieren?

Schaut man sich die Bilanzen sowohl der Fondsgesellschaft HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG, als auch der Beteiligungsgesellschaft HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. Beteiligungs KG an, so stellt man fest, dass auf der Ebene der Objektgesellschaft Kowac Objektgesellschaft bürgerlichen Rechts S.C., mithin der eigentlichen Eigentümerin der Fondsimmobilie, immer wieder Millionenverluste ausgewiesen werden müssen.

So lesen wir in der Bilanz 2013 der Beteiligungsgesellschaft zum Anteilsbesitz: „Die Gesellschaft hält 88,698 % der Anteile an der KOWAC S.C., Luxemburg. Deren negatives Eigenkapital zum 31. Dezember 2012 beträgt 9.915.124,63 EUR. Für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 erzielte die KOWAC S.C. ein negatives Ergebnis in Höhe von 10.359.539,59 EUR.“ Auch für das Geschäftsjahr 2013 sah es für die für die Objektgesellschaft KOWAC S.C. nicht besser aus. So wird für das Geschäftsjahr 2013 ein negatives Eigenkapital von 19.634.919,78 Euro und ein negatives Ergebnis in Höhe von 9.719.795,15 Euro vermeldet.

Noch einmal zur Klarstellung: Die Objektgesellschaft KOWAC S.C. ist die eigentliche Eigentümerin der Fondsimmobilie und auch ihr müssten namhafte Mieterträge zufließen, an denen mittelbar dann die Beteiligungsgesellschaft und schlussendlich auch die Fondsgesellschaft mit ihren Anlegern profitieren sollte.

Wie sich die Millionenverluste erklären lassen, ist den bisher vorliegenden Bilanzen nicht zu entnehmen. Bezeichnenderweise werden im Mai 2016 Rechenschaftsberichte für das Wirtschaftsjahr 2014 angekündigt. Wie das Geschäftsjahr 2015 verlaufen ist, bleibt noch ein dunkles Geheimnis. Wie steht der Immobilienfonds HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG (HL 193) wohl aktuell da? Müssen die Anleger mit weiteren Hiobsbotschaften rechnen?

Die Anleger müssen ebenso konstatieren, dass Ausschüttungen verspätet und nicht in der prospektierten Höhe gezahlt werden. Dabei sollten die Anleger bedenken, dass eine Rückforderung der bereits gezahlten Ausschüttungen möglich ist, wenn die Ausschüttungen nicht aus den erzielten Gewinnen gezahlt wurden. Ob dies durch fragwürdige gesellschaftsvertragliche Reglungen verhindert werden kann, ist mehr als ungewiss.

Die Immobilienfondsbeteiligung ist und bleibt eine hoch spekulative Anlage mit erheblichen unternehmerischen Risiken, bei der auch mit dem Totalverlustrisiko und Insolvenz gerechnet werden muss. Für Anleger mit dem Anlageziel „Altersvorsorge“ sind geschlossene Fonds und damit auch Immobilienfonds nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs generell nicht geeignet und hätten von vornherein gar nicht empfohlen werden dürfen.

Eine Vielzahl von Gerichten hat sich schon mit Klagen enttäuschter Anleger beschäftigt. So hat beispielsweise das Landgericht Frankfurt am Main die Commerzbank AG zum Schadenersatz und zur vollständigen Rückabwicklung verurteilt. Ob und mit welchem Ergebnis die Rechtsmittel ausgeschöpft werden müssen wird sich zeigen.

Was können nun die Anleger der HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa III GmbH & Co. KG (HL 193) tun? Sind die Anleger nicht anleger-und objektgerecht beraten worden, so haben sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Anspruch auf Schadenersatz. Nach Rückübertragung ihres Fondsanteils erhalten die Anleger ihre geleisteten Einzahlungen zurück. Die Anleger sollten schnell handeln und ihre Ansprüche prüfen lassen.

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