Anlageberater

Ohne die Anlageberater läuft nichts auf dem Grauen Kapitalmarkt. Sie sind die Brücke zwischen dem Kunden und dem Verkäufer.

In Deutschland gibt es unzählige Vertriebsfirmen, deren Anlageberater für die Initiatoren von Immobilien und allen anderen Finanzdienstleistungsprodukten die Käufer herbeischaffen.

Obwohl  gesetzlich verboten, gehört zum festen Repertoire der "Cold Call" der kalte Telefonanruf. Die Verbraucherzentrale Berlin warnt vor der "Tatwaffe Telefon". Die Warnung ist berechtigt. Dieser sehr harmlos erscheinende erste Anruf läutet in vielen Fällen den finanziellen Ruin ein.

Der Anrufer tarnt sich. Als Meinungsforscher zum Beispiel. Immer wieder bemerken wir neuerdings, dass er sich sogar als Behördenvertreter ausgibt. Es geht um harmlose Fragen. Vorwiegend zur Steuerpolitik. Einziger Sinn und Zweck des Anrufes: Der Anrufer will herausfinden, ob der Angerufene Arbeit hat und damit potentiell einen Kredit bekommen könnte. Alles andere drum herum verschleiert dieses Motiv.

Wenn der Angerufene kreditfähig ist, gilt es, ihn in ein Geschäft hinzuziehen, das er unter normalen Umständen nie abschließen würde. Bei der nächsten Kontaktaufnahme, oft bei einem Hausbesuch wird ihm erklärt, auch er könne an einer staatlich geförderten Aktion teilnehmen und damit Steuern sparen. Ob er diese Voraussetzungen erfüllen könne, müsse man noch prüfen. Zunächst muss man sich seine Unterlagen genau anschauen.

Der nächste Termin ist dann regelmäßig im Büro der Vertriebsfirma, die sich oft genug hinter pompösen oder wissenschaftlich anmutenden Namen verstecken. Dem neugierig gemachten Interessenten wird erklärt, für ihn gäbe es die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Das gehe mit einer denkmalgeschützten Immobilie. Für den Erwerb brauche er kein eigenes Geld. Das Ganze rechne sich durch die steuerlichen Vergünstigungen und die Mieteinnahmen aber praktisch fast von alleine. Nach 10 Jahren könne man aus dem Geschäft wieder aussteigen, mit großem Gewinn natürlich.

Wir haben oft beobachtet, dass viele geschädigte Anleger nicht einmal verstanden haben, dass sie eine Wohnung kaufen sollten und dieses auch noch mit einem Kredit finanzieren würden. Sie wurden vielfach zum Notar gebracht mit der Bemerkung, dass es ja „nur“ ein Angebot sei. Ganz harmlos. So ähnlich wie im Sommerschlussverkauf. Häufig haben die Anleger nicht verstanden, dass sie ein verbindliches Angebot abgeben würden und nicht umgekehrt.

Die Finanzierung wird ebenfalls von den Anlageberatern beschafft. Häufige Finanzierer sind die DKB Bank und die GMAC-RFC Bank. Letztere hat  gleich nach Ausreichung des Kredits die Forderungen strukturiert verbrieft und weiterverkauft.

Zum 30.09.2008 hat die GMAC-RFC Bank ihre Lizenz zurückgegeben. Die Frage ist, ob die GMAC berechtigt ist, die Kredite zu prolongieren.
 

Viele werden dieses noch nicht als Problem ansehen, weil die Wohnung doch ohnehin nach 10 Jahren mit Gewinn verkauft werden sollte. Dies halten wir aber von vornherein für illusorisch. Gerade in den neuen Bundesländern hat sich ein Sondermarkt gebildet, der von Bauträgern beherrscht wird. Hier werden die Wohnungen regelmäßig zu einem Preis von € 2.000,00 pro Quadratmeter verkauft. Dieses entspricht vielfach einer vierzigfachen Jahresmiete.

Der Fachmann weiß aber, dass üblicherweise die zehn- bis dreizehnfache Jahresmiete angemessen sind. So steht es auch in Finanztest in dem Artikel "Hinter die Fassade blicken". Der Verkauf wird mit größter Wahrscheinlichkeit scheitern, zumal die Bank dem Verkauf nur zustimmen wird, wenn der Kredit in voller Höhe abgelöst wird. Weil der Verkaufserlös aber nur einen Bruchteil der Darlehenssumme ausmacht, wird der Verkauf nicht klappen. Der Anleger sitzt in der Schuldenfalle.

Wenn er nicht gerade eine normale Finanzierung hat, läuft der Kredit also weiter. 25 bis 30 Jahre.

Wenn der Anleger über die GMAC finanziert hat, könnte es schwierig werden. Kaum ein Anleger wird seine Hausbank überzeugen können, eine Umschuldung vorzunehmen. Die Bank wird zur Bemessung den Ertragswert zugrunde legen. Dieser ist aber nur ein Bruchteil des vom Anleger gezahlten Kaufpreises. Da die Endbefristung des Kredites von Anfang an feststand, musste auch der Anlageberater dieses Wissen haben. Er hätte darüber aufklären müssen.

Jeder Anlageberater hat die Pflicht, über alle für den Käufer wichtigen Aspekte vollständig und wahrheitsgemäß aufzuklären. Er darf nichts weglassen. Tut er dies nicht, haftet er, aber auch der Verkäufer für die Falschberatung. Das bedeutet im Ergebnis, dass das Geschäft rückabgewickelt wird. Der Käufer ist so zu stellen, als hätte er die Wohnung nie erworben.

Siehe auch: sammelklage-online

unsere Rubrik: Presse Finanztest 04/09
                         "Hinter die Fasssade blicken"
                        
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